Bezwaar tegen WOZ-waarde & waarom dit soms niet zo slim is

Huize Geldsnor is met hypotheek bezwaard, zoals de meeste woningen in Nederland. Dit betekent 2 dingen: ik betaal rente, en ik betaal diverse gemeentelijke lasten. Twee van deze lasten zijn gekoppeld aan de waarde van mijn woning: de onroerend zaakbelasting (OZB) en watersysteemheffing. Dit laatste begrijp ik niet: waarom is de bijdrage aan het watersysteem duurder als mijn huis duurder wordt? Immers, het watergebruik blijft hetzelfde. Enfin. Doet er niet toe.

Zoals gezegd zijn deze tarieven afhankelijk van de waarde van mijn woning. Gezamenlijk zijn ze goed voor 0,1341% van de woningwaarde. De WOZ is net opnieuw vastgesteld op 422.000 EUR. 1.6% hoger dan de aanschafwaarde 9 maanden eerder.

Onze woning is ook met hypotheek bezwaard. En hierin zitten boeteopslagen. Deze zijn als volgt opgebouwd:
95%-100%: 0,22% opslag
90-95%: 0,1% opslag
85-90%: 0,05% opslag
80-85%: 0,00% opslag
75-80%: -0,03% (korting dus)
70-75%: -0,05%
65-70%: -0,10%
60-65%: -0,15%
55-60%: -0,17%
<55%: -0,2%

Je hoeft geen rekenwonder te zijn (of misschien ook wel) om te concluderen dat het zinvol kan zijn om een hogere WOZ-waarde te hebben: iedere prijsstijging van de woning die leidt tot een verlaging van de boeteopslag die groter is dan de betaalde WOZ-waarde, is zinvol.

Plan van aanpak: verlagen boeteopslag

De stappen in de boete/korting tabel lopen voor ons in stappen van 5%. Dit terwijl de OZB-tarieven over iedere euro gaan. Elke 1000 EUR die mijn huis meer waard is, kost me op jaarbasis 1,341 EUR. Pas als ik 5% (van de openstaande hypotheeksom) heb bereikt, begin ik te besparen op de rente.
De originele hypotheek stel ik gelijk aan de woningwaarde bij aanschaf: 415.000 EUR. Als de woning dus 20750 EUR in waarde stijgt, gaan we 1 stapje omlaag: van 0,22% naar 0,1% boete. Dat is een slechte deal: immers hebben we te maken met een belasting van 0,1341% versus een voordeel van 0,12%. Maar dat is niet zo. (Lees verder voor meer)

We willen uitkomen op een WOZ-waarde die ligt nét onder de 90% van de woningwaarde. In dit geval 445.800 EUR. We gaan dus bezwaar aantekenen. De waarde van de woning is te laag ingeschat. 1.6% prijsstijging tussen maart 2019 (totstandkoming koopakte) en 1 januari 2020 is immers niet reëel. Dit mede gelet op het feit dat we woning hebben gemoderniseerd en voorzien van een (hele grote) PV-installatie, moet de waarde toch wel met 8.4% hebben doen stijgen.

Wat levert dit op? Reken even mee!

OZB & watersysteemheffing: 24000 (namelijk verschil van 422000 en 446000, afgrond) * 0,1341% = 32,18 EUR

Verlaging hypotheekrente: 0,17% * openstaande hypotheekbedrag = 0,17% * 400.000 EUR =680 EUR

680-32,18 EUR is 647,82 EUR per jaar. Nu hoor ik je hersenen kraken over deze rekensom. Maar het klopt: de besparing van de hypotheekrente gaat over het héle hypotheekbedrag. De verhoging van de lokale lasten alleen maar over de extra waarde. Op 0 kan ik deze immers niet zetten.

Eerder stelde ik dat het een slechte deal zou zijn om slechts 5% waarde te stijgen, omdat de korting 0,12% is op de hypotheek versus 0,1341% van de hogere lasten. Wellicht voel je de bui al hangen?
Het zou een goede deal zijn!
20750 (=5% van originele hypotheek) * 0,1341% = 27,82 EUR
Verlaging hypotheekrente (0,12%, namelijk van 0,22% opslag naar 0,1%) * 400.000 EUR = 480 EUR.
De besparing is dan nog steeds 452,18 EUR per jaar. Een kleine waardestijging heeft geen zin, omdat er dan 0 EUR van de hypotheek af gaat.

Uiteraard kun je nog steeds bezwaar aantekenen tegen de hoogte van de WOZ-waarde om te besparen op die paar honderd EUR gemeentelijke lasten per jaar. Of eigenlijk, die verhoging met een paar EUR. En vervolgens zou je een paar honderd EUR kunnen spenderen aan een makelaar om je huis te laten taxeren en dat taxatierapport naar de bank kunnen sturen om én minder belasting te betalen én een lagere hypotheeklast te verkrijgen.

En en passant 400-500 EUR aan de makelaar betalen. Je snapt denk ik wel waar ik heen wil…