Blik op de toekomst: wat betekenen de hoge huizenprijzen voor mij?

De huizenprijzen rijzen de pan uit. Het gaat echt helemaal nergens meer over. In mijn regio zijn de huizenprijzen met 25.3% (!!!) gestegen in een jaar (Q2-2021 vs Q2-2020). Dat is fors, temeer omdat de stijging in 2020 een stuk lager lag met slechts 11.6%. Ook al bijzonder veel, uiteraard.

Maar wat betekent dit voor mij? Makkelijk gezegd neemt ons eigen vermogen er flink door toe. Maar daar heb ik exact helemaal niets aan: de stenen kan ik niet opeten. Dus dat is vooral papieren waarde. Maar het heeft wel degelijk een impact: OZB, WOZ en EWF. Zo, lekker rijtje afkortingen. De Waardering Onroerende Zaken is de officiële grondslag voor overheden om op te belasten. En daar zijn 2 directe invloeden van, namelijk de Onroerende Zaak Belasting (gemeentelijk) en het Eigen Woning Forfait (landelijk).

Maar er is nog een impact, namelijk die op onze “Loan-to-Value”, ofwel de waarde van de woning ten opzichte van de hypotheek. En in ons geval de daaraan gekoppelde boete-opslag. Al eerder had ik uitgerekend dat een stijgende woningprijs voor ons voordelig is. En nu kijk ik vooruit.

Huize Geldsnor & de waardeontwikkeling

Huize Geldsnor is een comfortabele vrijstaande woning van ongeveer 170m2 (afhankelijk wie je laat rekenen, het kan ook 200 zijn), een vrijstaande gemetselde garage, 572m2 perceeloppervlak en van alle gemakken voorzien: 32 zonnepanelen, autolader, airco (overal), vloerverwarming, inbouwapparatuur, goed geïsoleerd, 4 slaapkamers en een apart kantoor. De “Master Bedroom” is 23m2 groot, de andere 3 slaapkamers 14, 16 en 22m2. De badkamer is ruim: 11 vierkante meter en voorzien van ligbad, vloerverwarming, inloopregendouche (is dat een woord?) en natuurlijk ventilatie. Het toilet is apart.

De buitenruimte bestaat uit een ruime oprit (18 meter lang, 4 meter breed) die toegang biedt tot de garage (je verwacht het niet!). In de tuin staat een grote terrasoverkapping voorzien van zadeldak, oppervlakte 28m2. De woning staat in het zuidoosten van Nederland aan de rand van een dorp.

Tot zover de makelaarspraat. Maar je snapt in ieder geval een beetje het type woning. De WOZ-waarde is vastgesteld (peildatum: 1 januari 2020) op 472.000 EUR.

Prijsstijging: bizar

Ik kijk vooruit, en tegelijkertijd actueel. Ik kijk vooruit naar WOZ-beschikkingen die nog gaan komen, echter gebaseerd op waardestijgingen die al gedeeltelijk hebben plaatsgevonden. Zo ga ik uit voor het jaar 2020 van een stijgen van 11.6%. 2021 schat ik conservatief in op 20%. Voor 2022 verwacht ik geen dalende prijzen, zolang de rentes niet stijgen: nog eens 5% er bij. Dan ziet dat er zo uit, in een grafiekje:

Zoals te zien is, verwacht ik een WOZ-beschikking op peildatum 1 januari 2021 van 526.752 EUR. De waarde op 1 januari 2022 zal dan 632.000 EUR zijn. Pwoah! Behoorlijk! Hoe verhoudt zich dit tot de dagelijkse praktijk?

Een stukje verderop, aan een drukke doorgaande weg, staat een ouder huis te koop (jaren ’60) van 137 m2 en 393 m2 grond. Voor 439.500 EUR. Als ik dit doorreken naar mijn perceelgrootte en oppervlak kom ik prijzen van respectievelijk 640.000 EUR en 545.000 EUR. Een stukje de andere kant op staat een woning van hetzelfde bouwjaar als het onze, eveneens voorzien van zonnepanelen en vrijstaande garage. Eveneens stukken kleiner dan het onze: 135m2 en 424m2 oppervlak. Prijs: 469.000 EUR en waarschijnlijk verkocht voor meer (het was binnen 8 uur verkocht, volgens de lokale overlevering, ’s ochtends te koop, ’s middags er uit).
Ook met die woning kom ik uit op 632.000 EUR (perceeloppervlak vergeleken) of 590.000 EUR (woningoppervlak).

Ergo: ik denk dat de waardering die ik zo uitgerekend heb, best aardig klopt.

Loan-to-value

Op basis van bovenstaande zakt ook de loan-to-value behoorlijk. Dit wordt gedreven door 3 factoren:
1. De maandelijkse aflossingen op het annuitaire gedeelte van de hypotheek.
2. De maandelijkse éxtra aflossingen omdat we een Sneeuwbal maken
3. De waardestijging op zichzelf

Bovenstaande is de Loan-to-value ontwikkeling in het verleden en de toekomst (verwachting). In het eerste jaar was de LTV bijna 100%: we hebben de hypotheek op bijna 100% van de waarde van de woning genomen, maar voor ruim 70.000 EUR eigen geld verbouwd. Dat zie je echter pas terug in de sterke LTV ontwikkeling door de stijging van de WOZ waarde. De sneeuwbal wordt natuurlijk steeds groter, en dus wordt ook de extra aflossing steeds groter. Waar mijn excel-sheet overigens geen rekening mee houdt is de annuïteit: de blijft namelijk niet gelijk na een aanpassing van het rente-percentage, maar ik heb me nog niet verdiept in hoe dit precies zit. Het werkt in ieder geval alleen maar voordelig. Dit terzijde.

Bovenstaande is leuk: in eerste instantie zou mijn annuiteiten-gedeelte een looptijd hebben tot augustus 2049. Inmiddels was dit door de sneeuwbal al teruggelopen tot november 2047. En met hulp van bovenstaande tot december 2045. Zonder zelf extra geld in te leggen dus: alleen door gebruik te maken van het extra inleggen van het uitgespaarde geld.

EWF & OZB

Uiteraard is er ook een bijkomend nadeel: het eigenwoningforfait en de OZB. EWF kunnen we kort over zijn: dit is 0.5% van de woningwaarde en stijgt dus van 2075 EUR per jaar (bij woningwaarde 415.000 toen ik het kocht) naar 3315 EUR. Over dit geld betaal ik inkomstenbelasting. Alleen het verschil telt, uiteraard (want de 415.000 was al het uitgangspunt). De netto stijging van EWF is daarmee ongeveer 620 EUR per jaar. Dit is van toepassing van een waardestijging tot 663.000 EUR! Het totale bruto-rentevoordeel is 1560 EUR.

De OZB (bij gelijkblijvend %) stijgt met 332 EUR per jaar.

Netto betekent dit het volgende:
Bruto rentevoordeel: 1560 EUR
Netto rentevoordeel (40% HRA): 936 EUR
Verhoging EWF netto: 620 EUR
Verhoging OZB: 332
Totaal: 16 EUR duurder uit.

16 EUR netto per jaar is natuurlijk verwaarloosbaar. En het toont nog steeds niet het hele verhaal: onze brutolasten waren bij aanvang van de hypotheek 1209,75 EUR per maand. Bij een stijging van de woningwaarde tot de genoemde 663.000 EUR is dit minder dan 1100 EUR per maand.
Netto per jaar levert het dus ongeveer 1200 EUR op. Niet slecht!