Onze hypotheek bestaat uit een deel aflossingsvrij en een deel annuïtair. Oorspronkelijk was dit 48,2% aflossingsvrij en dus 51,8% annuïtair. Die verhouding wordt langzamerhand natuurlijk anders: de annuïteit wordt iedere maand geïncasseerd en gaat af van de hoofdsom van het annuïtaire deel. Deze wordt dus lager, terwijl het gedeelte aflossingsvrij gelijk blijft.
Het geval is echter dat het aflossingsvrij deel een hogere rente kent dan het annuïtaire gedeelte. Extra stortingen op de hypotheek doen we dan ook op het aflossingsvrije deel. Dit zijn geen enorme bedragen geweest: 3088 EUR in 2019, 2836 EUR in 2020 en 1938 EUR in 2021.
Bij elkaar dus 7862 EUR. En dit levert geld op: want hierover hoeven we geen rente meer te betalen. Dit renteverschil betalen we wederom iedere maand als extra aflossing, zoals een sneeuwbal die een berg afrolt en steeds meer momentum krijgt: de bal wordt groter en zwaarder, en daardoor groter en zwaarder. Totdat deze in het dal is, en uit elkaar valt: einde hypotheek.
Een annuïtaire hypotheek is van zichzelf al een sneeuwbal: het maandbedrag blijft gelijk maar de aflossing wordt steeds kleiner. Dat ziet er ongeveer zo uit:
Op de horizontale as het aantal maanden. De sprongetjes zijn het gevolg van aanpassingen in de loan-to-value, ofwel de schuld-marktwaardeverhouding, waardoor de rente iets lager wordt. Die heb ik niet tot ver in de toekomst geplot, omdat ze onzeker zijn. Maar nog wel meegenomen in de komende 2 jaar. Enfin, dat maakt voor het plaatje weinig uit.
Echter, dankzij de extra aflossingen is de schuld-marktwaardeverhouding reeds flink aangepast: en dus de rente. En daarmee is de maandelijkse aflossing nog groter geworden. Iedere maand betalen we dit verschil ook als extra aflossing. Inmiddels al bijna 80 EUR per maand minder: 1000 EUR per jaar.
Dát heeft nogal een impact over de gehele looptijd:
Het verschil in 2048 bedraagt 42.000 EUR, mits we de maandelijks teruglopende rentelasten daadwerkelijk blijven aflossen op de hypotheek (wat we zeker van plan zijn!).
Een flink verschil. Ik weet óók wel dat dit een incompleet plaatje is. Ik hou namelijk geen rekening met oplopende kosten in OZB & EWF, Box3, of teruglopende belastingteruggaaf voor de hypotheekrente-aftrek. En ik laat óók de uithollende kracht van inflatie achterwege. Dat laatste is een theoretische discussie over de geldontwaarding, waardoor het geld wat ik later aflos minder waard is en ik het nu dus niet extra zou moeten aflossen.
Aan het eind van de dag geldt echter dat ik er nú mijn woonlasten mee kan verlagen, in plaats van dit mogelijk in de toekomst te doen. Het kost me niets aan welvaart: het oorspronkelijke hypotheekbedrag blijft gelijk en dat konden we ook betalen.
We kunnen dit ook anders plotten: in loan-to-value. Doe ik niet, is niet zo boeiend. Maar wat wel boeiend is: op het moment dat onze hypotheekrente gaat wijzigen, is de loan-to-value nog maar 50%. Kort gezegd: ons risico op een extreem stijgende hypotheekrente is daarmee flink beperkt! Deze bedraagt immers nog maar 50% van de loan-to-value (en 81% van de oorspronkelijke koopprijs). Het gaat dus langzaam maar gestaag.
Bovenstaande plaatjes houden géén rekening met stijgende inkomsten (of dalende) en eenmalige meevallers.
“het maandbedrag blijft gelijk maar de aflossing wordt steeds kleiner” volgens mij klopt dat niet. Bij een annuïtaire hypotheek betaal je in het begin veel rente weinig aflossing. Gedurende de looptijd neemt de aflossing juist toe. Daarom loont het om in de beginperiode van een annuïtaire hypotheek juist daarop meer af te lossen ipv op een aflossingsvrije hypotheek. Dat zie ik ook terug in de sheets van onze nieuwe hypotheekopzet, aflossen op het annuïtaire deel lijkt meer te lonen dan op het aflossingsvrije deel.
Los daarvan heb je helemaal gelijk, je maandlast blijft gelijk aan waarmee je begon, je voegt steeds meer sneeuw toe aan de sneeuwbal. Groeigeld! 😉
Als ik als op het annuïtaire deel passen ze de hoogte aan, waardoor ik niet meer aflos. Maar sowieso loont het beter om het deel met de hoogste rente te nemen toch?
Dat hangt af van hoe groot het verschil in rente is. Als je een aflossingsvrije hypotheek hebt met 1,6% en een annuïtaire van 1,3% loont het (kijkend naar de maandlasten) nog steeds om in het begin af te lossen op de annuitaire. Dit omdat de rentecomponent daarvan in de eerste jaren het grootst is. Als je de eerste jaren dus veel op de annuïtaire hypotheek aflost, bespaar je meer rente dan wanneer je dat later in het traject doet.
Ik zal eens kijken of ik er een artikel aan kan wijden.
Volgens mij heb jij gelijk, Snor, en zit Groeigeld er naast. De rente die je betaalt is tenslotte over de hoofdsom. Dus als annuïtair de rente 1,3% is, dan betaal je in het begin 1,3% over (bijna) de oorspronkelijke hoofdsom en dat neemt steeds verder af. Een aflossing op de hypotheek van 1,6% heeft dus altijd meer effect dan die op het deel met 1,3%. Als de percentages omgekeerd zijn, dan heeft het in het begin inderdaad zin om op de annuïteit af te lossen. Misschien dat dat in het hoofd van groeigeld zit.
Ikzelf zie aflossen op hypotheek als een vorm van investeren met een laag risico en gegarandeerd rendement, in ieder geval tot de volgende renteherziening. Dat gekoppeld aan de lagere maandlasten die jij noemt vind ik interessant genoeg om het te doen bij de twee appartementen die ik verhuur naast investeren in bijvoorbeeld ETF’s of fondsen. Die fondsen en ETF’s geven een hoger verwacht rendement, maar de volatiliteit en onzekerheid zijn een stuk hoger. En je lasten of inkomsten veranderen pas wanneer je verkoopt.
Hoe voelt die 1.000 Euro per jaar minder? Ik denk dat het helpt om bij dat soort getallen regelmatig stil te staan. Dan weet je namelijk waarom je het doet. Zeker zoals jullie het doen, merk je er in je uitgaven nu niets van, maar je wordt elke maand sneller rijker.