De volgende crisis dient zich aan: dalende woningprijzen

Geldsnor!

Verrassing alom gister: de woningprijzen blijken razendsnel te dalen. Diverse marktexperts geven aan dat ze hierdoor verrast waren, geen verder daling verwachten etc. Dit geeft ook meteen de waarde aan van dit soort experts. Belanghebbenden zoals de NVM-makelaars en banken: Niets aan de hand, ga maar lekker slapen.

Zelf vind ik dat je hier altijd kritisch op moet zijn. Dat laat ik al wat doorschemeren in mijn woordkeuze: belanghebbenden. Het zijn geen neutrale personen die de markt beschouwen: de NVM-makelaars zien graag dat woningen snel verkocht worden en tegen opbod: ze verdienen er het meeste aan. Banken zien graag hoge woningprijzen, zéker met de huidige exploderende hypotheekrentes.
Beiden hebben dus belang bij het in standhouden van een positief marktbeeld.
Het zijn ook geen partijen met een goed trackrecord. De sterke stijging hadden ze niet goed in beeld, en de sterke daling ook niet. Beide kanten op waren ze “verrast”.

En dat is eigenlijk wel logisch: men beschouwt de woningmarkt als anders dan andere markten. Ergens is dat ook wel zo. Maar 1 ding blijft overeind staan: in een markt met veel liquiditeit en weinig aanbod zijn de uitslagen (dus naar boven en naar beneden) groot. Dit zie je ook bij kleine aandelenfondsen, waar enkele partijen grote koersbewegingen kunnen veroorzaken. Het was zelfs de reden voor de extreem snelel stijging van bijvoorbeeld Fastned bij hun IPO, waar de koers tot boven de 50 EUR spoot. Heel veel belangstelling tegen een kleine “free float”.

Krapte en dalende prijzen: dat kan in de woningmarkt

Exact hetzelfde zie je in de markt van woningen. Met 1 cruciaal verschil: de woningmarkt is de enige markt waar krapte kan bestaan én de prijzen gelijktijdig dalen. De prijzen worden namelijk niet zozeer veroorzaakt door een krapte. De krapte was er altijd al. De prijzen worden met name beïnvloedt door wat de consument zich kan veroorloven.

In die zin is de woningmarkt een functie van de rekenmodellen (welke factor van het jaarloon wordt mee gerekend) en de rentes.

Stel een gezin voor met 2 inkomens. 1 inkomen van 50.000 EUR, en eentje van 40.000. Als je de eerste 5x mag meetellen, en de 2e 3x (60%), dan kom je uit op een maximaal hypotheekbedrag van 370.000.
Dit soort rekenregels verandert nauwelijks met stijgende of dalende rentes.

De betaalbaarheid verandert echter wel. Razendsnel. Een hypotheek van 370.000 EUR kost je bij een rentestand van 1% in de eerste maand 308 EUR (bruto, zonder HRA). Momenteel zie je hypotheekrentes van ongeveer 3.5% (en soms zelfs hoger). Dit vertaalt zich naar een last van maar liefst 1079 EUR. Inclusief aflossing heb je het over een bedrag van ongeveer 1300 EUR vs. >2000 EUR. Voor dezelfde woning.

Het is mij dan ook een volstrekt raadsel waarom banken en makelaas “verrast” zijn dat de prijzen snel dalen: de hypotheekrente stijgt immers razendsnel.

“Perfect storm” voor de woningmarkt

Nog raadselachtiger wordt het als je de rest van de markt gaat beschouwen. Energietarieven stijgen nog sneller dan een vliegtuig, maar zijn bovendien enorm onvoorspelbaar. Als gevolg hiervan stijgen ook alle andere lasten. Stel nu voor dat je boodschappenbudget met 100EUR per maand moet groeien om te kunnen blijven eten. En je energierekening van 150 EUR naar 600 EUR is gegaan.

Ga je dan werkelijk nog verhuizen? Of op jezelf wonen? De lasten zijn dus met 550 EUR per maand gestegen – nog los van de hypotheekrente die in dit rekenvoorbeeld ruim 770 EUR duurder is.
Dit gezin is maar liefst 1320 EUR duurder uit dan eind vorig jaar.
Logischerwijs raakt dit de bereidheid van verhuizen. Iedereen die ná 2012 een woning heeft gekocht zal blijven zitten waar hij zit: grotere woningen zijn opeens niet zo belangrijk meer. Een andere buurt kan wel wachten.
Waarom 2012? Omdat de hypotheekrente daarvoor nog net hoger lag dan nu. Mensen die dus nog een oudere hypotheek hebben, hebben nú nog geen nadeel van een hogere rente.

Voor iedereen die daarna een huis heeft gekocht geldt simpelweg het feit dat een woning van 1 miljoen op de hypotheekrente-stand van begin dit jaar minder rente kost dan een rijtjeswoning van 3 ton.

De gevolgen van dalende huizenprijzen

De gevolgen laten zich raden: het aantal transacties zal dalen. Niet direct, tenslotte is er sprake van een woningnood en zijn de meeste transacties al eerder afesproken. De prijsdaling zal snel doorzetten, maar op hele lage volumes. Een toenemend aantal mensen zal van zijn woning af moeten. Iedereen die in 2015 een 10 jaar vaste rente heeft afgesloten zal langzaam zenuwachtig worden, maar de mensen voor wie het 5 jaar hebben vastgezet in 2017 of 2018 komen acuut in de problemen. Zij zien hun woonlasten exploderen – gecombineerd met alle andere prijsstijgingen.

Ook verwacht ik dat het snel rustig zal worden in bouwmarkten. En bij keukenverkopers, dakkapelfabrikanten, stucadoors, badkamerverkopers en een heleboel klussende ZZP-ers. Zij zitten in de “squeeze”: oplopende prijzen, opdrogende orderportfolio’s. Vrienden van mij die in de bouw zitten geven al aan dat ze tot volgende zomer vol zitten. Maar daarna niets meer binnenkrijgen. Geen enkele opdracht, zelfs geen aanvragen meer (die al dan niet doorgang vinden).

De politiek en diverse brancheorganisaties zullen spelen dat ze verrast zijn. Puur omdat ze nu geen negatief verhaal durven te vertellen.

Snor

De Geldsnor, kortweg "De Snor", is een blogger die zich ergens in het midden van zijn 30-ers bevindt. Getrouwd, meerdere kinderen, werkzaam in een boven-modale functie ontdekte hij in oktober van 2019 Het Begrip: Mr. Money Mustache. Nadat hij ALLES gelezen heeft wat MMM gepost heeft, kwam het idee om zelf te bloggen: wat is er in Nederland bereikbaar, in hoeverre wijkt onze positie af van de Amerikaanse mogelijkheden? En wat schetste zijn verbazing: ondanks het feit dat MMM een begrip is, een legende, 1 van de Grote Grondleggers van FIRE, was de website "Geldsnor.nl" nog beschikbaar. Deze naam is een geuzentitel, een eerbetoon zo u blieft.

7 gedachten over “De volgende crisis dient zich aan: dalende woningprijzen”

  1. Ja, mensen zijn bang voor een selffulfilling prophecy, terwijl dit niet het geval is. Je kunt op je klompen aanvoelen dat binnen nu en wat zal het zijn, een jaar ?, toch echt het een en ander gaat wijzigen.

    1. 1 van de problemen is dat “experts” bijzonder vaak lineaire processen zien vanuit hun excelletjes. Maar in de praktijk zijn het nooit lineaire processen. “Risk happens fast” – en marktprijzen kunnen heel snel dalen. Het kan ook betekenen dat marktprijzen nauwelijks zullen dalen, maar het aanbod gewoon volledig opdroogt.
      Dat laatste zal je snel zien gebeuren. Weinig nieuw aanbod, waarbij er minder interesse is. De prijzen gaan pas écht zakken als mensen durven te wachten (maw: de hypotheekrente stijgt niet verder en de volatiliteit gaat uit de energiemarkten) en dit gecombineerd wordt met mensen die moeten verkopen omdat ze de maandlasten niet meer kunnen opbrengen (hypotheken met looptijd tussen de 5-10 jaar die nieuwe rentes gepresenteerd krijgen).
      Die laatsten krijgen pas echt een probleem (en daar zit een risico) als de woningen onder water komen te staan. Dat is nog ver weg, lijkt het, doordat de prijzen geëxplodeerd zijn. Maar als mensen het niet geleend krijgen, dan zal men geen keuze hebben dan de prijzen laten zakken. 20% in een jaar is dan opeens niets geks meer.

      1. Klopt helemaal. In alle gevallen is er dus weldegelijk iets aan de hand. En de zorgeloosheid van de NVM/makelaars en de banken in het nieuwsitem gisteren vind ik tenenkrommend.

  2. Grappig dat je het in een blog omzet. Dit is namelijk iets wat ik ook al vertolkte voordat de hypotheekrente omhoog ging waar ik volgens mij zelfs nog een blogpost aan had gewijd dat ik mij zorgen maakte.
    In any case, is het ook niet voor niets dat alle bouwbedrijven op zaterdag en zondag aan het werk zijn. Alles om nu nog even te cashen en snel zoveel mogelijk opdrachten aan te nemen, want het aantal orders dat binnen komt zal nu al dalen ten op zichtte van eerder en dat zal alleen nog maar toenemen.

  3. Wanneer het over de huizenprijzen gaat ben ik altijd erg blij dat ik in een heel fijn huis woon, dat het huis volledig is afbetaald en dat ik voorlopig nog geen verhuisplannen heb. Beetje egoïstisch is het natuurlijk wel, dat weet ik. Ik hoor natuurlijk van mensen om mij heen allerlei vervelende verhalen en kinderen die lang thuis blijven wonen. Ik gun iedereen een fijne plek en ik hoop ook dat daar beter beleid op komt vanuit rijksoverheid en gemeenten.

  4. De rente die je noemt, is nog vrij conservatief. Ik zie al rentes van 4-5% voorbij komen voor 20 jaar vast. Bizar hoeveel dat in een jaar veranderd is. Door de hoge rentes zal de markt dus gaan afkoelen, al moeten we niet vergeten, dat we ook in een loonspiraal zitten. Dat zal de afkoeling weer iets dempen, omdat mensen meer kunnen lenen. De vraag is dus hoe blijvend en hoe stijgend de inflatie is, dat zal de verdere voortgang bepalen. Blijkbaar is het voor banken/adviseurs moeilijk om dat gehele plaatje te zien.

    Wij zijn van die recente huizenkopers. Echter, we hebben op een ideaal moment van de markt verkocht (dus veel overwaarde), hypotheek tegen slechts 1,3% voor 20 jaar vastgezet en een LTV van zo’n 48%. Oftewel, ik slaap voorlopig prima 🙂

Reacties zijn gesloten.