Er is helemaal geen woningnood, er is een geldoverschot

Zo, even knuppelen en hoenderhokken. Vandaag weer een artikeltje over de zogenaamde woningnood in Nederland. Ok, het artikel gaat over het verschil in prijzen in steden tussen de duurste en goedkoopste wijken. Maar gaat toch al snel over zogenaamde woningnood.

En ik zeg bewust zogenaamd. Want in mijn nederige optiek is er helemaal geen sprake van een woningnood. Hooguit willen teveel mensen op dezelfde plek wonen (wat per definitie onmogelijk is) en zijn we met veel te veel kleine gezinnen. Heel wat van mijn vrienden wonen alleen, wat noodzakelijkerwijs een stuk meer ruimte kost dan wanneer ze met een partner zouden wonen. Ongeveer 2x zoveel ruimte. Scheidingen en “lekker van je vrijheid genieten” nemen daarmee een hoop ruimte in en leidt tot “woningnood”. Die woningnood is ongetwijfeld echt, daar kan ik me niet zo goed in verplaatsen. Wij wonen immers in een dorpje in het zuidoosten van het land, met z’n 5-en in een woning. Zeer efficiënt, qua ruimte. Toegegeven, op de grootte van mijn kavel zouden ze in een stad 2 of 3 woningen bouwen, dus wellicht toch niet zó efficiënt.

Maar goed. Terug naar “de woningood”. Eén van de symptomen hiervan zou de prijs zijn. En volgens mij is dat dus (excuse my French) bullshit. Om dit duidelijk te maken heb ik gekeken naar de historische rentetarieven van 2009 en de huidige tarieven van 2021. Daarvan heb ik de jaarlijkse kosten geplot:

Wat valt u op aan deze grafiek? Juist. Met een lage rente is het verschil tussen een dure woning en een goedkopere woning vrijwel verdwenen. In 2009 was het verschil tussen een woning van 300.000 EUR en 400.000 EUR ongeveer 400 EUR per maand.

Fast forward naar 2021: het verschil per maand bij dezelfde woningprijs (300 & 400k EUR) is nu nog slechts 71 EUR per maand. Whoopsie dosy! Dat is bijna niets. Sterker nog: een woning van anderhalf miljoen EUR kost nu minder aan rente dan een woning van 300.000 EUR in 2009.

Het gaat niet om de prijs, maar om de maandlasten

Lieve beleidsmakers, wanneer gaat u het beseffen: de woningprijs is volstrekt irrelevant. Het gaat enkel en alleen maar om de maandelijkse lasten. Iemand met een modaal inkomen kan de woning van anderhalf miljoen EUR gewoon betalen. Op onderstaande grafiek heb ik dit even geplot. Wat zie je hier? Het percentage hypotheekrente afgezet tegen het (in dat jaar) geldende modale salaris. Voor 2009 was dit 32.500 EUR, in 2021 is dit (naar verwachting) 37.000 EUR (14% meer). Bij een hypotheek van 700.000 EUR is de bruto last nog ruim onder de 20%. Ik zeg specifiek de brutolast: je moet namelijk gaan kiezen tussen aflossingsvrij (en geen hypotheekrente-aftrek genieten) of wel aflossen (en dus in het laatste geval bijna 2.000 EUR per maand extra betalen aan de aflossing).

Ik heb deze grafiek specifiek ingekort, maar hier is de volledige:

Wat houdt dit in, en hoe draagt dit bij aan “zogenaamde woningnood”?

Weet je wat hiervan het probleem is? Best wel veel! Stel je de situatie voor dat je een bestaande woning hebt. Gelukt? Goed zo. Stel je hebt deze woning gekocht in 2015 en de rente vastgezet op 4% voor langere tijd. Niets geks, destijds. Je hypotheek is 300.000 EUR (destijds het maximale met 2 modale salarissen, bij benadering), en je maandelijkse rentelasten 1.000 EUR (dat is de uitkomst van de rekensom). Je wilt gaan verhuizen, want je wil een grotere woning. De waarde van jouw woning is nu 420.000 EUR. Niets geks, toch? 40% in 6 jaar.

Dit is een overwaarde van 120.000 EUR. Bij aankoop van een nieuwe woning moet je deze overwaarde in je woning stoppen, mits je hypothreekrente wil genieten. Je wilt geen hogere hypotheeklasten. En allebei verdien je een modaal salaris: samen 74.000 EUR per jaar. Hiermee kun je anno 2021 een hypotheek krijgen van ongeveer 394.000 EUR. Samen met je 120.000 EUR ga je op zoek naar een woning van ongeveer 500.000 EUR, immers de kosten koper moeten ook gefinancierd worden. Ow, en passant gaan je rentelasten van 1000 EUR per maand naar 285 EUR per maand. Groter wonen en 8400 EUR per jaar overhouden. Da’s toch lachen?

Gefeliciteerd. Je bent nu met 2 modale salarissen een concurrent geworden van:
1. Iedereen met een modaal salaris die al een koopwoning heeft. Dat zijn er best wat
2. Ouderen die wellicht kleiner willen gaan wonen maar wel in de stad (en een nóg grotere overwaarde hebben)
3. Mensen met een boven modaal salaris, inclusief starters met hoog salaris
4. Jongeren met een beneden modaal salaris maar met een jubelton
5. Beleggers. Wie wil er nu niet 500.000 EUR voor een woning betalen, deze verhuren voor 2.000 EUR per maand (en 4300 EUR aflossing betalen) én de onderhoudskosten van de woning afschrijven?

Bent u nog verbaasd over het feit dat het midden-segment zwaar bevochten is en dat er enorm overboden wordt, met geld uit de overwaarde van de vorige woning? Hetzelfde plaatje kun je maken van de groep tot (ik denk) anderhalf miljoen. Een woning van 600.000 EUR in 2015 is nu veel meer waard en geeft een overwaarde van vele tonnen.

Ramp in wording

Het is met dit soort plaatjes (vind ik) ook een stuk makkelijker om te bedenken wat er zou gebeuren als de marktrente omhoog vliegt. De woningmarkt gaat dan volledig op slot. Immers, er is geen groep meer die zijn woning uit vrije wil zal gaan verkopen:
1. Bij verhuizing zal immers de hogere rente in rekening gebracht gaan worden. De hypotheek kun je doorgaans niet meenemen…
2. De beleggers zullen minder staan te springen, want de marges vliegen naar beneden.
3. De woningwaarde zal NIET naar beneden gaan. Dat is slechts mijn mening, geen feit. Maar hier is de onderbouwing: de mensen met een woning blijven zitten waar ze zitten. Verkopen met verlies vind niemand leuk, zelfs niet ten opzichte van een “digitale top”. Het hoeft geen écht verlies te zijn. Het kan ook minder zijn dan een jaar geleden, maar nog steeds een winst. De psyche trekt dat niet goed en interpreteert dit als “verlies”. Je blijft dus zitten. Gevolg? De woningmarkt gaat op slot.

Op een gegeven moment zullen de rentevaste perioden aflopen. Veel mensen hebben 10 jaar vast (inclusief wij) en de echt lage rentes zullen in de midden jaren ’20 opnieuw vastgesteld worden…