In het verleden heb ik al veel geschreven over de voordelen van een eigen huis. Steevast krijg ik repliek (waarvoor dank) dat huurders geen zorg hoeven te dragen voor het onderhoud van hun woning. Dit is volledig waar. Al lijkt het me een vloek en een zegen: verbeteringen aan de woning zijn niet voor jezelf en je bent daardoor minder snel geneigd om deze door te voeren. Dit geldt voor isolatie (dubbel glas, spouwmuren, vloer, dak, kierdichting), maar natuurlijk óók voor zaken als een keuken en een badkamer, CV-ketels danwel warmtepompen en zonnepanelen.
Deze blogpost gaat echter over onderhoud. Dat is iets anders dan het op smaak brengen van een woning. Binnen in de woning verven (of je dit nu sausen of texen noemt) is in de basis vooral smaak. Je zult het later ongetwijfeld nog eens willen opfrissen, maar je muren worden in wezen niet beter of slechter van het verven van de muur.
Wat ik wel meeneem: het verven van kozijnen (of het vervangen er van), onderhoud & vervanging van een CV-ketel, vervangen van dakpannen, dubbelglas en eventuele andere installaties. Dit zijn allemaal dingen die kapot zullen gaan na verloop van tijd. Daar moet je dus (althans, het is verstandig om) geld voor reserveren. Maar hoeveel?
Dat ga ik uitzoeken. Wel op basis van “grote getallen”. Geen detailberekeningen. Met een hoop aannames. Zo hangt het er uiteraard vanaf hoe groot de woning is, vrijstaand of niet, type ketel etc. Maar voor het maken van een reservering voor onderhoud maakt het niet zoveel uit of een nieuwe ketel 2500 of 3500 EUR kost. Het ding gaat 20 jaar mee, ofwel 240 maanden. Of je dan 10.41 EUR of 14.58 EUR reserveert doet relatief weinig ter zake. Voor hetzelfde geld (…) gaat de ketel langer of korter mee.
Uiteraard maakt het nogal veel uit of je veel zelf kunt, of dat je alles moet uitbesteden. En ook of je bij een vervanging over gaat op een alternatief. Voorbeeld: als de CV-ketel hier kapot gaat, dan komt er nooit meer een nieuwe. Dat wordt direct een warmtepomp.
Ik neem mijn eigen huis als uitgangspunt. Het Snorrenpaleis heeft een oppervlakte van ongeveer 200m2, 4 slaapkamers, een thuiskantoor, een (grote) badkamer, woonkeuken en 32 zonnepanelen. Het huis wordt warmgestookt met een combinatie van airco en CV-ketel. Er staat een (eigenlijk 2) elektrische auto’s op de oprit. Ons dak is gemaakt van betonnen dakpannen. Ons dak is ongeveer 120m2 groot. Let op dat je altijd het vlak telt alsof het een horizontaal vlak is: de dakhelling heeft een invloed op de oppervlakte. Gebruik de stelling van Pythagoras.
Voor het reserveren kies je (als je slim bent) de vervangingswaarde. Niet de aanschafwaarde. Tevens valt onderhoud NIET onder verzekerde kosten.
Ok: wat moet er allemaal vervangen worden?
In principe reken ik met het onderstaande. Dit gaat allemaal kapot na verloop van tijd. Wat valt je op? Juist. In principe zijn het allemaal (semi)constructieve onderdelen. Ongetwijfeld zul je in de loop der jaren een keer de keuken vervangen, evenals de badkamer. Maar móet dat? Hoe vaak is een badkamer nu écht kapot? Zelden. Er zijn legio huizen te koop (althans, vroeger toen er uberhaupt nog iets te koop stond) waar nog badkamers in “authentieke staat” te vinden zijn. Technisch in orde, maar zelden voldoende voor de moderne “eisen”.
Onderstaande is waar wij dus geld voor opzij zetten.
| Wat: | Levensduur in maanden |
| CV-Ketel -> vervangen door warmtepomp | 240 |
| Zonnepanelen (32st) | 300 |
| Omvormer tbv. Zonnepanelen (3-fase) | 180 |
| Buiten schilderwerk | 96 |
| Dubbelglas | 300 |
| Voegen | 600 |
| Dakpannen | 480 |
| Airco’s (split-unit) | 150 |
| Autolader (3-fase) | 120 |
| Oven* | 120 |
| Inductieplaat | 120 |
| Koelkast* | 120 |
| Vaatwasser* | 120 |
Dit heb ik uitgewerkt in kosten per maand. De CV-ketel wordt zoals gezegd vervangen door een warmtepomp. Dat kost een vermogen, maar slechts eenmalig. De zonnepanelen die er nu op liggen kosten slechts 135 EUR per stuk. Maar zijn niet meer leverbaar. Ik reken hier dus met duurdere panelen (395wp ipv. 300) en neem géén kostprijsdaling mee. Ondanks dat ze over 25 jaar ongetwijfeld goedkoper zijn. Hetzelfde geldt voor de omvormer. Die kost nu 1690 EUR. En dat is over 15 jaar (verwachte levensduur) vast goedkoper.
De post voor dakpannen valt je wellicht mee. Je zult wellicht ook denken “hoezo slijten dakpannen”? Maar het feit is: betonnen dakpannen laten op een gegeven moment teveel vocht door, waardoor de kans op lekkage toeneemt. Je zult ze dus een keer moeten vervangen. En dat ligt rond de 40 jaar. Hier zijn ze nu 25 jaar oud, wat betekent dat ze over 15 jaar vervangen moeten worden. Ter zijner tijd zal ik uiteraard bekijken of dit al noodzakelijk is, maar dan is er in ieder geval geld gereserveerd. De dakpannen vervangen doe ik zelf (evenals de omvormer, zonnepanelen en warmtepomp).
De sterretjes bij de oven, koelkast en vaatwasser: niet iedereen heeft dit als inbouwapparatuur. Als het geen inbouw is moet je ze ook vervangen, maar dan hoort het niet bij de onderhoud van het huis.
Vloeren neem ik niet mee in “onderhoud”. Vloeren slijten niet. Ze kunnen kapot gaan door verkeerd gebruik of aanleg. Maar er heeft nog nooit iemand een pad uitgesleten zijn keramische tegels. Zelfs goedkoop laminaat gaat heel veel jaren mee.
Vast wederkerend onderhoud is tamelijk beperkt. Ik betaal enkele tientjes per jaar voor het ketelonderhoud. Verder zijn er geen onderhoudskosten aan de woning. Dit maakt de totale onderhoudskosten/reservering ongeveer 250 EUR per maand.
Bij een kleinere woning, zonder zonnepanelen, autolader, airco’s en met een vervanging naar een CV-ketel en een kleiner dak lopen de onderhoudskosten terug tot 180 EUR per maand.
Conclusie: onderhoud in de woonkosten
De conclusie is dan ook als volgt: er dient 250 EUR per maand toegerekend te worden aan het onderhoud van de woning. Feitelijk nog met terugwerkende kracht, want sommige delen zijn al tientallen jaren oud en er is geen reservering opgenomen bij de aankoop van de woning. De 23 jaar die de woning er al stond voordat wij deze kochten tellen al wel mee in het voegwerk en de dakpannen. En het schilderwerk komt er ook aan.
Het brengt ons woonlasten tot:
Hypotheekrente: 675 *bruto
Opstalverzekeringen: 15,89 EUR
Lokale belastingen (woning gerelateerd): 80
Eigen woningforfait: 200
Onderhoudskosten: 250
Totale bruto woonlasten: 1220,89 EUR.
Flink goedkoper dan een huurwoning en dat zelfs met rekening houden met de onderhoudskosten.
Leuk onderwerp 🙂
Zou het niet te positief zijn ingesteld om er vanuit te gaan dat een cv ketel 20 jaar mee gaat?
Hier zijn ze nooit ouder dan 15 jaar geworden.
De consumentenbond houdt ook 15 jaar aan.
Het vervangen van een plat dak is
ook nog een grote kostenpost.
En het lood. Dat moesten we bij ons huidige en vorige huis vervangen.
Dakgoten willen ook nog wel eens kapot gaan.
Hier slijt de (laminaat)vloer overigens helaas wel.
Je telt tuinkosten niet mee?
Want bestrating slijt en verzakt en schuttingen, poort etc. verrotten op den duur ook.. En moeten gebeitst worden etc.
Zomaar wat gedachten.. 🙂
Goede gedachten. In mijn ervaring (van huizen van mijn ouders) gingen CV-ketels 20 jaar mee. Wellicht is 15 jaar beter, maar de ketel kost maar 1300 EUR. De vermeldde 6000 EUR zijn de kosten voor de “upgrade” naar een warmtepomp.
Ik heb geen enkel plat dak, en daar dus geen rekening mee gehouden.
Tuinkosten tel ik niet mee. Verzakkingen zijn gratis op te lossen: er uithalen en opnieuw bestraten. In het ergste geval moet er een karretje wit zand bij, en dat kost 5 EUR. Dat heb ik dus niet begroot :-).