Hypotheek: wel of niet (vervroegd) aflossen?

De hypotheek. Voor veel mensen een vrij grote terugkerende post in hun financiën. En een veel besproken onderwerp onder FOWO’s (Financieel Onafhankelijk, Werk Optioneel). Het heeft namelijk een grote aantrekkingskracht om schuldenvrij te zijn, maar aan de andere kant is de rentelast erg laag. Ik probeer er in dit artikel achter te komen wat ik er zélf van vind, aan de hand van werkelijke getallen.

Mijn hypotheek: 405k EUR, 2.38%

Mijn hypotheek bedraagt 405.000 EUR tegen een hypotheeklast van 2.38%. Toegegeven, dit is de rente op het aflossingsvrije deel, het deel wat je bij extra aflossingen dus het eerste aflost. De rente op dit deel (194.750 EUR) is 386.25 EUR per maand. In combinatie met de aflossing en rente van de overige hypotheekbestanddelen kom ik op een hypotheekbedrag van 1199 EUR. Hiervan is in totaal 765 EUR rente. De rest is aflossing.

Voordelen en nadelen van hypotheek aflossen

De voordelen zijn duidelijk: de maandelijkse lasten worden lager en zekerheid wordt groter. Als de hypotheek volledig is afgelost heb je geen problemen meer met het al dan niet kunnen betalen van je hypotheek.
Een rekenvoorbeeld van de voordelen: in mijn geval bedraagt de hypotheek zoals gezegd 1199 EUR. Zonder hypotheek valt er dus 14.388 EUR per jaar “weg” uit mijn uitgaven. Het scheelt dus ongeveer 360.000 EUR in mijn FI-nummer als ik geen hypotheek meer hoef te betalen.

Maar er zijn ook nadelen. Twee nadelen zijn relatief voor de hand liggend. De eerste is het feit dat je niet meer over het geld kunt beschikken. Als je 50.000 EUR hebt afgelost in de hypotheek, kun je geen geldautomaat aan de muur hangen om het er weer uit te trekken. Een ander nadeel is dat je een overwaarde creëert. Als je van plan bent het huis weer te gaan verkopen moet je deze overwaarde in je nieuwe huis stoppen om in dat huis weer recht te houden op je hypotheekrente-aftrek.

Een minder voor de hand liggend nadeel zijn de “opportunity costs”. Als ik de hypotheek in 10 jaar af wil lossen (teneinde hypotheekvrij te zijn over 10 jaar), dan moet ik ongeveer 35.000 EUR per jaar éxtra aflossen. Een klein deel (iets meer dan 5.000 per jaar) gaat via het annuitaire deel. Vooropgesteld dat ik de ruimte zou hebben om die 35.000 EUR af te lossen, kom je uit op de volgende vergelijking: na 10 jaar levert een belegging van hetzelfde bedrag, tegen 5% (na inflatie & vermogenrendementsheffing) een bedrag op 454.000 EUR. Ruim 100.000 EUR méér dan bij het aflossen van de hypotheek.

Dit verschil wordt rap groter: in het laatste jaar is de inleg 35.000 EUR. De passieve inkomsten van je “spaarpot” zouden bij beleggen ongeveer 21.000 EUR extra hebben toegevoegd.

Een verschil van een ton is wel erg groot. Dat is in 10 jaar. Nu rekenen we door na de aflossingsperiode. De inleg wordt vergroot met 1199 EUR (de gewone aflossing telt niet meer). Nu wordt het interessant, want ik heb 2 scenario’s:
Scenario 1, waarbij de hypotheek volledig is afgelost. Mijn FI-nummer wordt aanzienlijk verlaagd (met 360.000 EUR). Mijn FI-nummer ligt rond de 860.000, maar wordt zonder hypotheek opeens nog “maar” 500.000 EUR. Dit punt wordt bereikt na 219 maanden (bijna 20 jaar).
Scenario 2, met mijn oorspronkelijke FI-nummer die rond de 900.000 ligt. In het geval van scenario 2, dus het versneld aflossen, zit ik na 185 maanden boven de 900.000 EUR. Ik heb op dat moment ook nog 162 maanden hypotheek te gaan (ik woon hier immers al).

Het aflossen van de hypotheek (versneld) is dus een leuke gedacht. Maar het verschil tussen scenario 1 & 2 bedraagt 34 maanden. In die 34 maanden groeit het vermogen (onder dezelfde aannames) van scenario 2 uit tot bijna 1.2 miljoen, tegen 910.000 EUR in scenario 1. Het is dus 3 jaar langer doorwerken voor een aanzienlijk lager vermogen. Ergo: er is geen enkel voordeel aan het versneld aflossen van je hypotheek, zo lang je de lasten goed kunt betalen. Het is een dure “gevoelskwestie”.

Simplificaties in de berekeningen van de hypotheekaflossing

Na iedere aflossing gaat de rentelast iets omlaag en kun je dus feitelijk iets meer aflossen. Ik heb dit gemodelleerd en het scheelt ongeveer 1 maand. Met dezelfde inleg zou je dan dus in 9 jaar en 11 maanden klaar zijn, ipv. 10 jaar. Dat vond ik geen groot genoeg verschil om de calculaties mee te bemoeilijken. Een zelfde voorbehoud geldt voor de opslagen in de rentes in de hypotheek. Deze gaan per 5% aflossing met tiendes van procenten (en later zelfs hondersten) naar beneden. Dit verschil is echter zó klein dat ook dit slechts 1 maand scheelt.

Snor

De Geldsnor, kortweg "De Snor", is een blogger die zich ergens in het midden van zijn 30-ers bevindt. Getrouwd, meerdere kinderen, werkzaam in een boven-modale functie ontdekte hij in oktober van 2019 Het Begrip: Mr. Money Mustache. Nadat hij ALLES gelezen heeft wat MMM gepost heeft, kwam het idee om zelf te bloggen: wat is er in Nederland bereikbaar, in hoeverre wijkt onze positie af van de Amerikaanse mogelijkheden? En wat schetste zijn verbazing: ondanks het feit dat MMM een begrip is, een legende, 1 van de Grote Grondleggers van FIRE, was de website "Geldsnor.nl" nog beschikbaar. Deze naam is een geuzentitel, een eerbetoon zo u blieft.