Is mijn WOZ-verhoging écht zo slim?

Disclaimer: dit is alleen van toepassing op woningen zonder NHG en met boeteopslag in de hypotheekrente. Tevens hebben wij een gedeeltelijke aflossingsvrije hypotheek.

Eerder schreef ik over het bezwaar wat ik maak tegen de verhoging van mijn WOZ-waarde. Deze vind ik namelijk niet hoog genoeg: ik heb voor meer dan 70.000 EUR eigen geld verbouwd aan dit huis, waaronder het volledig vernieuwen en vergroten van de badkamer, aanleg van airco, vloerverwarming, tientallen zonnepanelen, een laadinstallatie voor de auto enzovoorts.

De gemeente vond dat de woning 1.6% in waarde gestegen was sinds wij het kochten (ook al was dit reeds 20% meer dan de WOZ-waarde van het jaar ervoor). Ik denk dat het zeker nog eens 10% meer waard geworden is. In plaats van 422.000 EUR zou de WOZ waarde op de peildatum 472.000 EUR moeten zijn.

Jan & alleman bezwaarbureautjes

En ik weet dat er jan-en-alleman-bureautjes zijn die bezwaar willen aantekenen om het goedkoper te maken. Want de gemeentelijke belastingen gaan omhoog als je huis meer waard is. Als de gemeente mijn bezwaar honoreert, dan gaan mijn gemeentelijke belastingen omhoog met 67 EUR per jaar, ongeveer 5 EUR per maand.
Niet zo spannend.

Maar ik was het eigenwoningforfait vergeten mee te rekenen. Dit is 0.5% van de woningwaarde, dus een aanpassing daar is veel negatiever. En dat is ook zo: dat kost aanzienlijk meer geld. Eveneens had ik geen rekening gehouden met de steeds lager wordende hypotheek.

Onze hypotheek is gedeeltelijk annuitair en gedeeltelijk aflossingsvrij. Geplot ziet dat er zo uit, bij een gelijkblijvende WOZ-waarde van nu af aan. Dat is natuurlijk niet zo realistisch…Let op dat de aflossing redelijk wegvalt op deze schaal: die loopt op van 5500 EUR in dit jaar tot 9600 EUR in het laatste jaar. Dit is verder gerekend zónder verdere aflossingen en met gelijkblijvende annuïteit.

Maar het leuke is, dat door de verhoging van de WOZ-waarde de Loan-to-value meteen 85% is. Daarmee krijg ik een rentekorting van 0.22%. En die gaat over het hele hypotheekbedrag.
Nu hoor ik je denken: maar vriend, de lasten gaan ook over de gehele WOZ-waarde. En dat klopt. Maar ik kan alleen invloed uitoefenen op de éxtra WOZ-verhoging. Het huis heeft een bepaalde waarde tenslotte.

Nu komt “de Kleurplaat”. Heel veel lijntjes. 2 rechte lijnen: de verhoging van het eigenwoningforfait (EWF) met 250 EUR per jaar (immers, de door mij voorgestelde waarde is 50.000 EUR hoger dan nu) en de 67 EUR per jaar aan verhoogde lokale lasten.
De boeteopslag wordt steeds kleiner, tot uiteindelijk er een rentekorting ontstaat. Aan het eind blijft dit gelijk, omdat bij 55% van de woningwaarde het feestje voorbij is.

De netto bedragen heb ik ook meegeplot. Hierin is rekening gehouden met het netto-effect van het EWF (tegen de hoogste belastingschijf) en de verlaging van de hypotheekrenteaftrek.

Netto onderaan de streep bespaar ik in de 27 jaar die mijn hypotheek theoretisch nog zal lopen 4652 EUR.

Maar dit is niet het volledige plaatje. Immers, ook zónder extra WOZ-verhoging zou ik op gegeven moment aanspraak maken op een verlaging van de boete-opslag. En die is zelfs veel groter. De besparing zou dan maar liefst 7854 EUR zijn.

Dus het is NIET zo slim als het lijkt?

Door de extra verhoging van de WOZ-waarde bespaar ik 4652 EUR. Dit omdat een deel van de lagere lasten al direct leidt tot hogere lasten aan de andere kant: minder hypotheekrente-aftrek, hoger EWF en hogere lokale lasten. Zodoende is de gewone renteverlaging (door het aflopen van de annuiteit) zelfs groter: 7854 EUR.

Maar nee. Ook nu hebben we nog 1 dingen nodig om dit plaatje compleet te maken. De totale rentelast over de looptijd.
Met de extra verhoging is de totale rente in de komende 27 jaar 159.344,68 EUR. Zónder die verhoging is de totale rente 164.505,18 EUR.
Dus ook al lijkt het alsof ik mezelf bestolen heb van 7854-4652 EUR = 3200 EUR, in totaal levert het nog eens 164505-159344 EUR op: 5161 EUR.
Netto over de resterende looptijd dus 1961 EUR.
Een prettige bijkomstigheid is dat de enige die hier in verliest, de bank is. Zij krijgen iets minder inkomsten. Maar de gemeente krijgt keurig zijn belasting binnen, waardoor ze de wegen kunnen onderhouden, de lantaarnpalen aan kunnen maken en andere nuttige dingen doen. De rijksoverheid krijgt via de diverse kanalen meer geld binnen in de vorm van minder hypotheekrenteaftrek en hoger eigenwoningforfait. En ik bespaar bijna 2 volledige hypotheektermijnen, álle kosten meegenomen.