Klushuis-koopgids: kijk er doorheen!

De guilty pleasures hier zijn weer volop “aan”: ‘kopen zonder kijken’ én ‘voor hetzelfde geld’ zijn weer op tv. Ideaal voor de Geldsnor om zich te verwonderen over de wondere wereld van de mensen die meedoen.

Gemene deler bij alle Kopen zonder Kijken-deelnemers: ze hebben allemaal 2 linkerhanden. Daar word ik altijd een beetje allergisch van, want in mijn optiek is dat een keuze. Als je nooit een hamer oppakt zul je niet leren timmeren. Als je elektriciteit spannend vind, dan is een stopcontact plaatsen al een heel karwei en als je zelfs laminaat leggen al verbouwen vind. Tsja, dan wordt het lastig.

Bij “voor hetzelfde geld” is het net iets anders: hier zitten mensen tussen die doorgaans in de grote stad wonen en buiten de stad gaan wonen. Meestal met een volledig waanzinnig wereldbeeld: zo kun je een vrachtwagenchauffeur hebben uit Almere, die met zijn vriendin gaat kijken naar een woning in Groningen, Friesland en Drenthe. En vasthoudt aan per se in Almere willen blijven werken. Lieve mensen, uit ervaring kan ik je vertellen: het is niet te doen om elke dag 4 uur in de auto te zitten voor woon-werkverkeer. Nog los van de kosten. Met 260km per dag kost je dit ongeveer 15.000 EUR per jaar. Dat is méér dan je hypotheek op een huis van 4 ton, waar nog alles aan gedaan moet worden.

Maar goed. Ik kijk dus altijd met verbazing, en daarom is het zo leuk. Wat valt mij op, als doorgewinterd klusser? Dat dus de meeste mensen linkerhanden hebben (en rechtshandig zijn). En dat ze daardoor volledig de weg kwijt raken door hoe een huis er uitziet.

Daarom heb ik wat dingen op een rij gezet waar je naar moet kijken als je een huis koopt en niet van moet schrikken. En een categorie met dingen waar je wél goed naar moet kijken maar dan weer nauwelijks opvalt.

Waar moet je doorheen kijken?

Meestal zijn het cosmetische dingen. Waarom moet je hier doorheen kijken? Omdat hier de uren niet in gaan zitten. Slopen van dingen is eenvoudig, maar ook het aanbrengen van wandjes is tamelijk eenvoudig met de hulp van youtube filmpjes. Zo heb je voor een gipsplafondje, een scheidingswandje of een Ytong-bouwwerkje echt geen externe hulp nodig. Het wordt anders als er sprake is van veiligheidssituaties. Zo werk ik nóóit aan gasleidingen, en ook niet aan elektriciteit in de meterkast. Alles buiten de meterkast wél. Maar dat komt in het volgende hoofdstuk.

Schrootjes, om daar maar eens mee te beginnen. Het is, laten we zeggen, smaakgevoelig. Maar er gaan echt nauwelijks kosten in zitten. Het verwijderen van de schrootjes kost je een halve dag en je hebt niet meer nodig dan een koevoet en een klauwhamer. Rechterhanden heb je er niet voor nodig, hooguit een stofbril en werkhandschoenen. En eventueel een bouwcontainer om het af te voeren.

Muren doorbreken. Nog zoiets. Mensen vinden dit vaak heel spannend. Dat kan het bij een dragende muur ook zijn. Laat bij een dragende muur een constructieberekening maken (als je dit niet zelf kunt). En bestel dan je draagbalk. Knappe balk die méér dan een paar honderd euro kost. Het uitbreken van de muur kost je met een gehuurd apparaat een paar tientjes en de stempels om het plafond tijdelijk te ondersteunen een paar euro per dag.

Isoleren van het dak en vloer. Een vreselijk rotwerkje, maar het zijn vooral uren die je kwijt bent. Het materiaal is goedkoop, het werk op zichzelf relatief eenvoudig. Maar niet veel mensen vinden kruipruimtes of zolders prettige verblijfsplaatsen, en daarom zijn de tarieven vrij hoog. En daar kun jij dus makkelijk besparen.

CV-ketels. Nee, die ga je NIET zelf vervangen! Maar een nieuwe CV-ketel kost je minder dan 2000 EUR inclusief installatie. Dat is dus geen overweging bij het al dan niet kopen van een nieuw huis á 400.000 EUR. Hetzelfde geldt voor het aanleggen van vloerverwarming: het infrezen van vloerverwarming kost je misschien 3.000 EUR, inclusief de slangen en de pomp. Hoe kom ik hierbij? Enkele jaren geleden kostte het mij 2500 EUR, voor een oppervlakte van 90m2 (benedenverdieping). Kan ik dit zelf? Nope! Maar het is geen reden om je droomhuis te laten schieten!

Asbest. Voor veel mensen héél spannend, maar het is goed te (laten) verwijderen. Afhankelijk van waar het zit overigens. Maar meer dan een paar duizend EUR ben je meestal niet kwijt. En als je toch al het dak moest isoleren, valt het goed mee.

Stucwerk. Niet mooi, die gegranolde muren. Maar bekijk het holistisch: de kans is in een huis met ouder stucwerk bijna 100% dat je van alles gaat doen met je muren. Muren weghalen, tussenwanden plaatsen, elektra infrezen, nieuwe centraldozen etc: een stucadoor heb je toch nodig. Of het oude nu mooi is of niet, doet er totaal niet toe.

Keukens & badkamers : of die keuken nu 10 jaar oud is of 20 jaar oud of 30 jaar oud…Als het je smaak niet is, wil je het er uit hebben. Liever heb je zelfs een hele oude keuken, die je zonder “schuldgevoel” er uit kunt slopen. Anders val je in de valkuil dat je “de keuken/badkamer nog prima vindt” en dit later nog wel doet. En dan is het duurder, ingewikkelder en irritant omdat je er ook woont.

Waar moet je niet doorheen kijken?

Het eerste wat je doet als je een woning bekijkt is de meterkast bekijken. Ok? Onthouden? Yes! Wat is belangrijk? Je wilt een 3-fase aansluiting (3x 25A), 1 aardlekschakelaar per 4 verbruiksgroepen en geen keramische stoppen. Als je wel keramische stoppen hebt betekent dit dat je de gehele meterkast laat vervangen. Dat kun je niet zelf, dat wil je niet zelf en dat mag je niet zelf.

Vervolgens kijk je naar de gasmeter en de watermeter. Zijn deze recentelijk vernieuwd? Indien niet, dan is dit geen probleem. Maar vooral bij de watermeter even kijken of deze niet lekt (dat gebeurt wel eens aan de randen) en hoeveel capaciteit deze heeft. Om het zo te stellen: een regendouche heeft weinig zin in je badkamer als er niet voldoende waterdruk is! Niet direct een probleem, maar bij een eventuele aankoop wil je het weten voordat je de badkamer verbouwd en de regendouche selecteert.

Dan ga je kijken naar de elektra in het huis. Opbouw stopcontacten betekent véél werk, want ik acht de kans groot dat je het stopcontact ingebouwd wilt hebben. Bekijk ook of er al sprake is van randaarde: dat zijn die metalen pennetjes in het stopcontact. Die zorgen dat bij een lekstroom de aardlekschakelaar wordt geactiveerd. Da’s veilig: dan vliegt die hele groep (alle 4) er uit die beveiligd worden door deze aardlekschakelaar. Geen randaarde betekent héél véél extra werk. Want als je het huis opnieuw gaat opbouwen met alle moderne dingetjes, dan wil je gewoon een geaard stopcontact. Overal, altijd, zonder uitzondering.

In een huis zónder randaarde moet je eigenlijk meteen het volgende bedenken: alle plekken van stopcontacten zijn zinloos en dus flexibel. Je bent volledig vrij. Want je zult alles er uit (willen) halen en óveral nieuwe stopcontacten plaatsen. Hiervoor ga je frezen en hakken in de muren (dat kost weinig), en nieuwe PVC-buizen leggen waar dit noodzakelijk is. Dit kan op meer plekken zijn dan je denkt: de oude stopcontacten hadden immers één draad minder (want geen aarde), dus het is niet gezegd dat jij de 5 draden er doorheen getrokken krijgt, waar er eerst maar 4 liepen.

Iedereen die bovenstaande meteen begrijpt, hoefde dit al niet te lezen, want jij weet waarom er (soms) 5 draden in zitten, en niet 2 of 3. Voor iedereen die dit niet weet: vraag het in de comments ;-).

Zoals je ziet is bovenstaande heel veel werk. En heel veel werk waar je niet voor geleerd hoeft te hebben: gleuven frezen op de juiste inbouwhoogtes en gaten boren op de juiste plekken is geen specialistisch werk. Het trekken van het draad ook niet per se. Ik doe dat mééstal zelf, maar niet altijd. Sowieso is draden trekken een klusje voor 2 personen: lange draden die door buizen moeten met veel bochten vereist enorm veel kracht en je wilt de draad dus goed invoeren en duwen.

Wat je nodig hebt? Een buigveer (om de PVC-buizen te buigen in bochten), een low-friction pvc buis (geloof me: dit wíl je!) en low-friction draad. Met de juiste kleuren uiteraard. En natuurlijk lasdozen voor in de centraaldoos. Deze zet je er áltijd op, ook al is de draad niet aangesloten in de meterkast. En kleurtje bij kleurtje, dus je stopt geen blauwe en bruine draad in dezelfde lasdoos. Dit bespaard je simpelweg heel veel uren van de elektricien, die je wel laat komen om de aansluitingen in de meterkast te maken, en waarmee je vooraf overleg hebt gehad “welke-groep-waar-komt”. Dan weet hij/zij hoe deze het best over de 3 fasen verdeeld kan worden in de meterkast. Enfin, hier laat ik het bij, want het is geen klusforum.

Verder wil je nog kijken naar eventuele funderingsproblemen. Die zul je als leek (of zelfs als expert) niet altijd kunnen zien, maar scheuren in de muren zijn een duidelijk signaal. Dit zijn dure problemen om op te lossen en heel moeilijk in te schatten vooraf (qua kosten).

Idem dito voor vocht. Schimmel in de badkamer is niet zo’n probleem op het plafond. Kwestie van beter ventileren. Maar vochtig behang en muren duidt op andere problemen, zoals vochtdoorslag uit de muren of het dak.

Voorts kijk je naar de kozijnen en het glas. Is het glas ouder dan 20-25 jaar (productiedatum staat in de aluminiumrand tussen de 2 ruiten)…Dan is het aan vervanging toe. Laat je niets wijsmaken door een makelaar die aangeeft dat het nog uitstekend functioneert en dát het dubbelglas is.

Verder wil je weten hoe het in de verf staat, in diverse gradaties: net geverfd – poosje geleden geverfd – oud, met eerst scheurtjes/lijntjes – oud, met eerste rotte plekken – totaal verrot.
Alles vanaf het tweede niveau betekent dat je moet overwegen of het niet vervangen moet worden. In combinatie met enkel glas: altijd vervangen en direct voor triple-glas gaan. De meerkosten zijn relatief minimaal tov. HR++ glas, en anders ben je weer 20 jaar verder. Stelregel: één kozijn vervangen kost je ~2000 EUR. Dat is redelijk ongeacht de grootte, want het glas zelf kost vrijwel niets. Als stelregel is het heel aardig. Een voordeur kost je 2000-4000 EUR, een nieuw dakraam 1000 EUR of 3500 voor een studio-dakraam.

Het dak. Een nieuw pannendak is minder spannend dan de meeste mensen denken (denk aan 10.000 EUR of aanzienlijk minder als je het zelf kunt). Maar dat is wel afhankelijk van de staat. Rotte draagbalken maken het een specialistenklus. En ook zonder rotte draagbalken is het een karwei wat je liever overlaat aan ervaren mensen. Zij hebben valbescherming en werken 3-10x zo snel als jij, met meer zekerheid. Maar als het dak er tóch afmoet: isoleer het meteen volledig en goed. En bedenk dan dat je eventueel met de buren moet overleggen.

Brengt me meteen bij de buren: bedenk vooral goed of je daar naast wilt wonen. Moeilijk in te schatten en vooral een kwestie van smaak. Persoonlijk zou ik geen huis kopen naast iemand met een “sportieve auto” (herrie), een bordje “hier waakt X” of iemand met een Monuta-tuintje, Yarden-monument of Dela-sfeer. Bekijk ook goed je parkeermogelijkheden en bagataliseer dit niet. Als je een caravan hebt en deze niet kort bij huis kwijt wilt, dan is dat stomweg vervelend. Praat dit niet goed door “het is maar 1x per jaar” te roepen. Want je ergert je 2x per jaar het schompes (je komt ook terug, weet je wel?).

Nog iets: houdt rekening met je energierekening. Een duurder huis lijkt wellicht duurder, maar als dit beter geïsoleerd is (ook in “finale toestand”, een jaren ’30 woning zal nooit 2022-isolatie hebben) kan het toch goedkoper zijn. Houdt hierbij ook rekening met de ligging van het dak of de daken: alles van Oost naar west richting zuid is gunstig. Maar ook NW en NO zijn tegenwoordig prima. Zuiver noord is volstrekt ongeschikt voor zonnepanelen.

De beste tip, al zeg ik het zelf: bekijk het huis primair op de plattegrond, voordat je gaat bezichtigen. Bekijk hoe licht het is, en wat de ruimtes doen met dat licht gedurende de dag. Teken je meubels in, looppaden etc. Voelt dit goed en ruim genoeg? Ga dán pas bezichtigen, met bovenstaande in je hoofd.

Maar laat je niet afschrikken of overweldigen door cosmetische problemen of uitwassen. Die zeggen niets over het onderliggende geheel en wat je er aan moet doen. Een stucadoor heeft voor een paar duizend euro je hele huis prachtig gestuuct – maar het is niet meer dan make-up. Het licht de mooiste dingen uit, beschermd tegen interne elementen en verbloemt het lelijke. Dat kun je altijd nog doen – nadat je alle leidingen hebt ingefreesd en alles een plekje hebt gegeven.

Ow, en mag ik nog één tip geven? Hou op met die visgraat-vloeren en zwart-stalen kozijnen. Dat is een trend van de laatste jaren, maar zal later net zo gedateerd ogen als de huidige schrootjes, of zwart-met-appeltjes-groene badkamer.