Stresstest: (aflossingsvrije) hypotheek

Huize Geldsnor heeft een aanzielijk hypotheek: rond de 400.000 EUR. Recent heeft oa. de AFM (Autoriteit Financiële Markten) een berichtje de wereld ingeslingerd dat hel en verdoemenis dreigt voor de aflossingsvrije hypotheek: mensen kunnen op een latere leeftijd hun hypotheek wellicht niet verlengen en moet gedwongen verkopen.

Enfin, dat zette mij aan het denken. Mijn hypotheek loopt in principe tot oktober 2048, dus eerder hoef ik niet over te sluiten. Bovendien is mijn hypotheek niet volledig aflossingsvrij: bij aanvang was 48,2% aflossingsvrij. Inmiddels is dit percentage opgelopen tot 48,9% omdat de rest annuitair is. Daar wordt meer op afgelost dan de incidentele aflossingen die wij hebben gedaan sinds het begin van de looptijd (5900 vs. 7766 EUR).

Maar: onze rentevaste-periode is maar 10 jaar. Dus in de zomer van 2029 is deze afgelopen. En wat zouden nu de gevolgen zijn als de hypotheekrente aanzienlijk stijgt?

Om dit te bepalen, kijk ik eerst wat onze openstaande hypotheek op dat moment zal zijn, zonder rekening te houden met eventuele extra aflossingen. Het antwoord is 350.812 EUR (ontwikkeling in de tijd is te zien in de grafiek, de blauwe staafjes). Daar hoort een bepaalde rentelast bij (oranje lijntje). Aan het eind van de looptijd zou er, mits niet extra afgelost, natuurlijk een deel overblijven. Dat is het principe van de aflossingsvrij hypotheek!

Maar stel nu toch eens, dat deze rente helemaal niet zo loopt als in bovenstaande grafiek. Het is niet ondenkbaar dat rentes een keertje stijgen. En dus moet je er (vind ik) rekening mee houden. De gevolgen zijn groot en worden met het afschaffen van de hypotheekrente-aftrek nog groter.
De rente die betaald moet worden (de oranje lijn) neemt flink toe: van 616.74 EUR in augustus 2029 naar 1454.47 EUR in september 2029. Dat is een verschil van 837,73 EUR per maand, tegen die tijd netto.

Een zeer belangrijke vraag die hierbij speelt is dan ook: kun je je dit risico veroorloven? Als je deze 10.000 EUR per jaar ruim overhoudt kun je dit risico wellicht nemen. Als een scenario als onderstaande betekent dat je het huis moet verkopen, dan is het wellicht handig om hier rekening mee te houden. Ofwel door niet in een dergelijke woning te gaan wonen, of door nu reeds af te lossen.

Wel of niet aflossen van de hypotheek hangt daarmee niet alleen af van een hoger rendement wat je al dan niet kunt halen op de beurs, maar ook met een stuk risico-bereidheid en risico-draagkracht. Zelf ga ik hierin vooral uit van wat we nú kunnen. Ik kijk dus nauwelijks vooruit; het heeft geen enkele zin om je rijk te rekenen met salarissen in de toekomst bijvoorbeeld. Ook vind ik het gevaarlijk om aan te nemen dat de rente altijd laag zal blijven. Of het ooit 5% wordt? Geen idee. Maar durf jij het risico aan?

Snor

De Geldsnor, kortweg "De Snor", is een blogger die zich ergens in het midden van zijn 30-ers bevindt. Getrouwd, meerdere kinderen, werkzaam in een boven-modale functie ontdekte hij in oktober van 2019 Het Begrip: Mr. Money Mustache. Nadat hij ALLES gelezen heeft wat MMM gepost heeft, kwam het idee om zelf te bloggen: wat is er in Nederland bereikbaar, in hoeverre wijkt onze positie af van de Amerikaanse mogelijkheden? En wat schetste zijn verbazing: ondanks het feit dat MMM een begrip is, een legende, 1 van de Grote Grondleggers van FIRE, was de website "Geldsnor.nl" nog beschikbaar. Deze naam is een geuzentitel, een eerbetoon zo u blieft.

14 gedachten over “Stresstest: (aflossingsvrije) hypotheek”

  1. Aflossen is het saaiste wat bestaat. Zolang Nederland in de schulden unie EU zit blijft de rente laag. Volgens mij kan het nog lager, want de EU en deze crisis….
    Aflossen duurt lang, maar de winst is zeker. Als jij echt je vrijheid wil, los af. Of verkoop en reis in een camper zoals de familie Taihuttu.

  2. De 30 jaar belastingaftrek wordt op 1 hoop gegooid met de eind tijd van de lening, dat klopt niet en zorgt voor een hoop onnodige paniek, vooral bij ouderen. Dat vind ik een kwalijke zaak. Onze aflossingsvrije hypotheek kent geen eind tijd, die blijft bestaan zo lang 1 van de hypotheeknemers nog in leven is. Zo lang wij de rente kunnen betalen, heeft de verstrekker geen reden om de lening te vorderen. Daarnaast hebben wij een bankspaarhypotheek die wel afloopt in 2034. Deze leningen zijn wij in 2004 aangegaan en ik denk dat deze constructie voor heel veel mensen geldt. Lees de voorwaarden, laat je niet onnodig bang maken. Zelfs met alleen AOW zouden wij de rente kunnen blijven betalen. Het huis is veel meer waard dan de aflossingsvrije hypotheek, wij kunnen het rustig laten staan totdat we het willen verkopen. Wij investeren nu liever in het comfortabeler maken van onze woning.

    1. Dat begrijp ik. Maar is de rente óók betaalbaar als deze 5% wordt? Of moet je dan gedwongen verkopen?
      Voor 99% van de hypotheken geldt overigens dat de aflossingsvrije periode 30 jaar is, namelijk de looptijd van de hypotheek. Daarna moet je toch echt direct dat bedrag overmaken naar de bank. Tenzij je het kunt herfinancieren, maar dat is geen gegeven en zeker niet met een lager inkomen en hogere rente.
      De belastingaftrek is voor velen (waaronder ons) allang geen 30 jaar meer, maar de eerste 30 jaar dat je überhaupt een woning hebt gehad. In geen van mijn berekeningen hou ik overigens rekening met belastingvoordeel. Als je belastingvoordeel nodig hebt om de hypotheek te kunnen betalen heb je teveel geleend, is mijn bescheiden mening 🙂

  3. Altijd verstandig, een stresstest! Wellicht kan je de rentevaste periode afkopen en dan 20+ jaar vastzetten? Aangezien je nu al een lage rente hebt, zal de boete niet hoog zijn.

    1. Daar kunnen we wel eens naar informeren ja, zeker omdat de rente nu erg laag staat. Die is lager dan wat we nu al hebben en het zou best kunnen dat dit voor de gehele looptijd op hetzelfde percentage vast te zetten is. 1 van de grootste strevens is het volledig aflossen van de hypotheek de komende 10-12 jaar ongeveer. In ieder geval het aflossingsvrije gedeelte.

  4. Hier hebben we de hypotheek 2 jaar rentevast Stan. Helft amnuitair en de andere helft aflossingsvrij.
    De bedoeling is om deze ook beide in de komende 20 jaar volledig af te lossen. Dus de komende twintig jaar geen verassingen dat de lasten hoger worden, enkel lager als ons plan slaagt.

    Overigens heel bewust voor die 20 jaar gekozen, daarna zijn de kids waarschijnlijk het huis uit en kunnen we eventuele verhogingen gemakkelijker dragen.

  5. Ik durfde het risico niet aan en heb dus een rente vastgelegd voor 20 jaar. De huidige laagste rente is misschien nu één procent lager, maar de mijne is ook de komende 20 jaar behoorlijk laag en dat voelt fijn. Over 20 jaar heb ik sowieso meer dan de helft van mijn hypotheek afgelost en zal ik ook een hele grote spaarpot hebben, dus tegen die tijd kan ik beslissen wat ik doe, mocht de rente dan veel hoger zijn dan nu.

  6. Gewoon alles aflossen is het beste. Wij spreken uit ervaring, zijn nu 70 jaar en al 7 jaar aflossingsvrij.
    Heerlijk, dat geld wat er overblijft, dat geeft een een heerlijk van vrijheid. Geen zorgen meer daar over.
    Wij hebben de studies van de kinderen ook nog kunnen betalen en genoten van ons leven. Gewoon van een Jan Modaal salaris en gespaard voor een verbouwing als het nodig was. Man altijd full time gewerkt en vrouw part time. Gewoon doen.

  7. Gewoon aflossen moet je doen als je moeite hebt met nadenken over kansen en risico. Als je stess krijgt van mogelijke problemen of als je niet van je geld kan afblijven.

    Als je gemiddeld genomen het meeste geld wilt dan moet je niet aflossen maar je bespaarde geld beleggen. Dat levert een gemiddeld rendement op van 5% wat dus meer is dan je huidige rente. Mocht de rente ooit omhoog gaan kan je altijd nog aflossen. Maar zelfs met een rente van 5% is het nog niet handig omdat je nog hypotheek rente aftrek krijgt. Als je veel geld spaart met je wel weer rekenen met belastingen in box 3.

    Maar er is nog een voordeel van niet aflossen. Als je aflost kan je niet meer bij het geld. Is er een noodgeval of een mogelijkheid dan is geld op je eigen rekening veel makkelijker.

    Overigens is voor korte tijd vast zetten ook gemiddeld genomen goedkoper. Immers jij neemt het risico. De reden dat 20 jaar vast nu goed koop is is zo omdat uitleners inschatten dat het 20 jaar zo laag blijft.
    Dus gemiddeld genomen ben je goedkoper uit met 20 keer 1 jaar vast dan 1 keer 20 jaar.
    Daarnaast is het zo dat je aflaat met annuïtair of spaart met spaarhypotheek en daarbij is het zo dat de rente nu zwaarder telt dan die over 20 jaar. Dus zelfs als de rente langzaam aan stijgt heb je er uiteindelijk toch minder last van.

    Maar let op je moet wel kunnen sparen en klappen op kunnen vangen, extra geld verdienen/besparen kost risico

    1. Allemaal waar – maar dit artikel gaat niet over of het slim is om af te lossen, maar wat het effect is als de rente stijgt. En zeker als die zó laag is, is er weinig ruimte naar beneden en véél meer naar boven.

      En als je aflost gaat dit uiteraard uit van de premisse dat je voldoende buffer houdt voor noodgevallen.

  8. Je hele leven fulltime moeten werken om je woning te kunnen blijven betalen.. mij niet gezien. Ons plan is om zoveel mogelijk op de vaste laten te besparen en dus zo min mogelijk geld nodig te hebben. Maar ook weer niet op een houtje bijten. Wel nadenken over “wat heb ik nou echt nodig in het leven”.

    Ben nu 38 en onze hypotheek is nu nog 150000 van de oorspronkelijke 200000. Woning waarde schat ik op 250000. Mijn plan is om over 5 a 6 jaar terug te gaan van een werkweek van 32 uur naar een werk weekend van 2 a 3 dagen. Puur inkomen genereren om een deel van de vaste lasten te betalen. Tegen die tijd is het de bedoeling dat alleen nog de bankspaarhypoyheek over is van 100000 euro. Die lost zich vanzelf af in nu nog 20 jaar. Inleggen daarin kan helaas niet.

    Totale maandlasten liggen rond 1000 euro met 2 personen en over 5 jaar hebben we zo’n 200000 euro aan vermogen met spaargeld en deels beleggingen.

    Als het plan lukt wil ik proberen om helemaal te stoppen met werken. Opties om een goedkopere en kleinere woning te kopen sluit ik niet uit.

  9. Blijft lastig en koffiedik kijken, vooral ook omdat de overheid een onbetrouwbare partner is.
    Regels zijn en kunnen plots worden gewijzigd, waardoor elk op lange termijn uitgedacht scenario eigenlijk niet eens zoveel zin heeft.
    Op het moment leeft de gedachte sterk dat mensen vooral moeten aflossen.
    Maar, waarom eigenlijk?
    Elle aflossing op dit moment, gaat ten koste van consumptie nu; van het leven nu.
    En waarom eigenlijk? Waarom zouden mensen willen streven naar een huis vrij van hypotheek? Voor de erfgenamen?
    Dat zou nog mooi zijn, maar de realiteit is waarschijnlijk dat veel van de aflossers vermogen hebben gevormd dat zij eerst moeten aanspreken voordat zij voorzieningen ontvangen of om voorzieningen te krijgen.
    De kosten van de gezondheidszorg reizen bijvoorbeeld de pan uit. Die worden onbetaalbaar en natuurlijk gaan we dan een kant uit, dat -vooral van vermogenden (huizenbezitters zonder hypothecaire verplichtingen) in de toekomst een extra bijdrage wordt gevraagd. En terecht.
    Toch zuur. Nu ligt je levensstandaard wat lager vanwege aflossingen en juist daardoor zul je in de toekomst meer moeten bijdragen (interen op vermogen).

    Het is o.a. om die redenen, dat ik reeds lang geleden (bijna 40 jaar geleden) heb besloten een volledig aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. En die heb ik nog steeds. Een paar jaar geleden opnieuw afgesloten met een rentevaste periode van 30 jaar.
    In de tussentijd maximaal geconsumeerd (geleefd). Eventuele financiële ruimte die ik had niet gebruikt voor aflossingen, maar om te beleggen.
    Ook een keuze. Niks op een laagrentende lening aflossen, maar dat geld investeren in hoger renderende beleggingen.
    En die schuld? Dat is natuurlijk geen enkel probleem. Voor een groot deel weggeinflateerd.

    Zou ik nu opnieuw moeten kiezen, zou ik hetzelfde doen. Minimaal aflossen, maximaal leven. Wel kiezen voor een zo lang mogelijke rentevaste periode. Dat dan weer wel. Want, over 10 jaar een hogere rentestand kan weleens een groot probleem gaan worden (lagere onderpandwaarde (?), hogere rentelasten).
    Een hogere rentestand dan is waarschijnlijk veroorzaakt door inflatie. Degenen die nu voor een maximale rentevasteriode en minimale aflossingen gaan kunnen driedubbel lachen. Lage lasten nu, lage lasten in de toekomst en schuld die wordt weggeinflateerd.

    Ik heb sterk de indruk dat mensen door overheid en banken sterk worden geprimed om toch vooral af te lossen. Het is (sterk) de vraag of dat wel de beste optie is.

    Tot zover mijn bijdrage. Succes!

    Een blije aflossingsvrije hypotheekgever.

  10. Wij zijn pas naar de bank geweest om te kijken wat ik aan overwaarde van ons huis gebruiken om een 2e woning te kopen ( vacantie) maar dat viel tegen mijn vrouw werkt niet en moet dus alleen van mijn salaris komen daar rekenen ze ook mee maakt niet uit of je 250000 overwaarde heb je kan veel minder krijgen
    De bank rade af om ons spaargeld niet te gebruiken voor extra af te lossen

Reacties zijn gesloten.